أسباب وواقع ومبررات.. وبيع الأحلام مستمر
ضواحٍ سكنية بأبنية حديثة.. والنتيجة مناطق مخالفـات عصرية جديدة
محطة أخبار سورية
من الضلالة أن نسوّغ منطق العرض والطلب في حاجة أساسية للإنسان، كتبرير لغبن يصيبه، ولعجز لا يملك مواجهته لا بالفلوس ولا بالناموس.. فهل يُعقل مثلاً، أن يقلّ الطلب على المياه أو الخبز؟!.
لا على العكس، فمن المنطق أن يزداد، طالما أن الزيادة السكانية قائمة، وبالتالي فإنه منتهى الاستخفاف أن يأتي أحد ليقول: لقد ارتفع سعر المياه لأن الطلب ازداد عليها.
وكذا بالنسبة لتأمين السكن للمواطن، فطالما أن النساء ولّادات، فإن الحاجة ستبقى لوجود المساكن، لكن المؤسف أن ينبري البعض ليتحدث إلينا في سياق التبرير عن ارتفاع سعر المنازل «ولن أقول العقارات» بأن هناك زيادة في الطلب عليها.
بين الآجار والتمليك
ارتفاع أسعار المنازل له ما يبرره خلال السنوات الخمس الماضية، وتحديداً بعد ارتفاع أسعار مواد البناء وأجور اليد العاملة «عمال المقاولة والتعهدات» على خلفية ارتفاع أسعار مادة المازوت، وما قبلها، كان نزوح الأشقاء العراقيين الذي ساهم في ارتفاع أسعار البيوت المستأجرة، إضافة لشرائهم للعديد من المنازل في مناطق محددة مثل جرمانا، حتى باتوا يقومون بتأجيرها للسوريين.. ثم يبدأ الحديث عن فعل السماسرة والمضاربين، ليكون السبب الأبرز حيال ما حدث، فتأتي الأزمة المالية العالمية ولا شيء يتغير، سوى بداية الحديث عن ركود وجمود مع بقاء وضع الأسعار على حاله أمام حركة نشطة للبناء لم تهدأ في الكثير من المدن وضواحيها، ليصل عدد المساكن المخالفة إلى نحو 1.2 مليون مسكن عشوائي، وتشغل ما نسبته 50٪ من السكن على مستوى القطر، تمتد على نحو 121 منطقة، وضمن مساحة تزيد عن 111 ألف هكتار.
بين الأصوات والواقع
ووسط كل هذا، تتعالى أصوات الكثيرين التي ألقت باللائمة على كافة مفاصل الجهات الحكومية المعنية التي وقفت صامتة حيال ما يحدث بخصوص ارتفاع أسعار المساكن، وعدم القيام بدورها وبشكل عاجل حيال العديد من الأمور التي كان من شأنها أن تخفف أو تحدّ من ارتفاع الأسعار، ومنها المسح الطبوغرافي وإعداد وإصدار المصورات والمخططات التوجيهية والتنظيمية، وتفعيل القانون 59 بالشكل الإيجابي، وذلك من خلال معالجة أسباب صدوره وليس البقاء في دائرة استخدامه كسيف مسلط على رقاب شرائح واسعة من المجتمع، ومن ذلك الإسراع في نقل ملكية أراضي الدولة وفرزها إلى مقاسم وتوزيعها للمواطنين.
نحو الأطلس
وعلى وقع صدى تلك الأصوات التي لم تجد آذاناً صاغية لدى مفاصل الجهات المعنية، كانت الخطوات تمضي ولو ببطء وتثاقل نحو إعداد مشروع قانون للتطوير والاستثمار العقاري لحين صدوره قبل نحو عامين، وما تبعه من تعليمات تنفيذية، إضافة لإحداث هيئة بالاسم ذاته، والتوجه نحو وجهة جديدة للتمويل العقاري، وكل ذلك لم يؤدِّ إلى انخفاض أسعار العقارات، لتبقى الأصوات تناشد بتدخل حكومي لتحقيق ذلك الانخفاض، وكان آخرها ما طلبه أعضاء في مجلس الشعب في مداخلاتهم بجلسة المجلس بتاريخ 29/6/2010 بتشكيل هيئات مشتركة لإيجاد حلول سريعة لارتفاع أسعار العقارات، وبعض التجاوزات التي تقوم بها الشركات العقارية والجمعيات السكنية، ثم تصل إلى الإعلان عما يسمى باستراتيجية وطنية لإعادة تأهيل مناطق السكن العشوائي وتخصيص المليارات ضمن صندوق لهذه الغاية، بعد الاطلاع على تجارب عدة دول ومنها التجربة التركية، والتجربة اليابانية، وصولاً لإعداد الأطلس الجغرافي للعشوائيات لعرضه على الشركات المطوّرة خلال المؤتمر المزمع عقده في أيلول القادم.
ووسط هذه المعمعة، تطل علينا البنوك والمصارف العامة والخاصة لتطرح برامجها حيال قروض السكن، وتقدمها على أنها مغرية ولا أحسن من هكذا طريقة لتأمين السكن، لتردّ شريحة واسعة من القابعين في العجز بأن تلك القروض هي لمن لديه ما يملك، ومن لديه دخل فيه الكثير من الكرامة يمكّنه من سداد الأقساط، وفي الوقت نفسه، يستطيع أن يؤمن احتياجاته المعيشية ولو بحدها الأدنى.
وإذا كانت شريحة ذوي الدخل المحدود هي لازمة لكل موّال «تعبوي»، فأي شخص من هذه الشريحة بإمكانه أن يدفع بنحو 45٪ من راتبه إن لم يكن أكثر، وفي الوقت نفسه، بإمكانه أن يأكل ويشرب ويكسي بدنه وأطفاله، ويدفع مصاريف الحياة اليومية، إلا إذا كان له دخل آخر سواء أكان مرئياً أم غير مرئي!!.
ومع كل هذا لم تنخفض أسعار المساكن، بل زادت أكثر، فهناك سكن شبابي، وسكن عمالي، وخطة خمسية عاشرة لحظت موضوع تأمين المسكن بنحو 483 ألف وحدة سكنية حديثة، إلى جانب استكمال نحو 200 ألف وحدة سكنية، وكل ذلك لم ينفذ بالشكل المطلوب لأسباب باتت معروفة.
إضافة لما ذكرناه، وقد أوردناه كدلالة على الفوضى خارج إطار الرؤية الواضحة، وقد ساهمت بالوصول بنا إلى ما وصلنا إليه، فإن هناك نقطتين أساسيتين كانتا طرفاً في واقع وصلنا إليه، ووفق ما ذهب إليه بعض المعنيين:
الأولى: تكمن في ظهور أفراد بصفات عدة، «تجار أو مستثمرون»، وقيامهم بشراء مساحات واسعة من الأراضي في العديد من المناطق، ومن ثم بيعها بأسعار لاهبة.
والنقطة الثانية، ظهور شركات لممارسة أعمال البناء وطرح الشقق السكنية للاستكتاب وبعروض متنوعة.
وكان الصمت
هاتان النقطتان، ربما هما اللتان دفعتا تلك الأصوات المطالبة بالتدخل الحكومي آنذاك، إذ ليس من الطبيعي أن يحدث ما حدث دون ضوابط وأسس، وخاصة أن منعكسات هذا الموضوع خطيرة للغاية، فهو يعد مكوناً أساسياً في أمننا الاجتماعي، ألا وهو موضوع السكن.
هنا نعرض تداعيات النقطة الثانية، تاركين تداعيات النقطة الأولى لموضوع آخر.
المنطق يقول: إنه وبعد التأسيس لبنية تشريعية وقانونية، وبعد إيجاد الأسس التمكينية والضوابط الإجرائية، وكل ما يكفل الحقوق، وبعد أن يتم تنظيم الأراضي بإنهاء كل إشغال حيالها، يتم الإعلان عن تلك الشركات التي ستقوم ببناء المساكن والاكتتاب وطريقته وشروطه، لكن الذي حدث عكس ذلك تماماً، إذ ظهرت شركات، أغرقت الأسواق بإعلانات دون أي رقيب في ظل غياب لأي من الأسس التي تحدثنا عنها.
ومنذ بداية ظهور إعلانات تلك الشركات، تابعنا مع رؤساء بلديات في حينه، حيث أعلنت تلك الشركات عن مشروعاتها في مناطق تعود لتلك البلديات، وكان الجواب: لفترة طويلة سمعنا مثل باقي الناس، أو جاء أحدهم وأدلى أنه من تلك الشركة، وسأل عن الأراضي والترخيص وغير ذلك من الأجوبة التي كانت تثير ألف تساؤل وتساؤل، حتى إن رئيس إحدى البلديات قال: بأن 75٪ من أراضي البلدة غير منظمة، فكيف تعلن أكثر من شركة عن مشروعاتها في هذه المنطقة، ألم تكن تعلم؟!.
فهل يُعقل أن يكون لدينا مناخ فيه كل ذلك الاستسهال في التعاطي، على الرغم من وجود العديد من الجهات الوصائية وذات العلاقة دون تحريك ساكن؟!.
وائل سلوم، صاحب شركة تسويق عقاري، يرى أن إدارة الظهر لشركات أعلنت عن نفسها وعن مشاريعها، وكانت وهمية، وضربت ضربتها، وغررت بالناس، أمر غير منطقي بالمطلق، وكان الأنسب إيجاد البيئة التشريعية التي تؤسس بشكل سليم لتلك الشركات، ولكن في الوقت نفسه، كانت هناك شركات جادة في طرحها، ولو لم تكن الظروف المطلوبة لنجاح عملها متوافرة، إلى أن أتى قانون الاستثمار والتطوير العقاري، وبدأ الترخيص للشركات، وهذا لا يكفي لوحده، ويحتاج إلى إيجاد الظروف المناسبة لنجاح عمل الشركات، ويتوقع سلوم أن يبدأ ظهور النتائج الإيجابية خلال العامين القادمين، وخاصة على صعيد انخفاض أسعارالسكن عموماً.
وكان اللافت وصول نحو 130 طلباً للترخيص إلى الهيئة بعد إعلانها عن تلقّي طلبات الترخيص لتوافق بداية للترخيص لـ 15 شركة وفق ما تطلّبه القانون.
واللافت أيضاً، هو التنوع في نوع الشركات، بين محدودة المسؤولية، وفردية، وعامة، مما فتح التساؤل عن إمكانية وجود مثل هذه الشركات، كماً ونوعاً، في الحد من أنشطة تجار البناء، والشركات الصغيرة التي تزاول عدة أعمال ومن ضمنها أعمال العقارات، وحصلت على تراخيص سابقة من وزارة الاقتصاد بهذا الشأن، ووصل عددها إلى نحو 195 شركة.
من.. وإلى
إذاً عشرات الشركات التي ظهرت، هي شركات حصلت على تراخيص من وزارة الاقتصاد، واتجهت في جانب من أعمالها إلى قطاع العقارات، فاستغل البعض منها الطفرة التي حصلت في السوق العقارية، وهذا ما يفسر الظهور المفاجئ لعشرات الشركات تلك.
ويوضح بشير هزاع، مدير الشركات في وزارة الاقتصاد بأن الترخيص الذي منح لتلك الشركات هو ترخيص بدائي وليس نهائياً، ووفق نوع مزاولة الأعمال، كانت تتم مخاطبة الوزارات ذات الصلة، ولذلك تم إعداد الكتب إلى الجهات المعنية بالبناء، وإعلامهم بتلك الشركات والتأكد من توفر المواصفات المطلوبة فيها لممارسة أعمالها ومتابعتها، وكانت شركات بأشكال متنوعة (فردية-أموال-متضامنة-الخ) وبعد صدور قانون الاستثمار والتطوير العقاري، طلبنا من تلك الشركات والتي ترغب بتسوية أمورها وفق هذا القانون، عدد قليل جداً منها سار في هذا التوجه.
وفي الوقت نفسه، وصل عدد الشركات بصفة مطور عقاري ومن حصلوا على الترخيص بموجب قانون الاستثمار والتطوير العقاري إلى 19 شركة.
وعن مدى تتبع أعمال تلك الشركات من قبل الوحدات الإدارية ومديريات الخدمات الفنية في المحافظات، فإنه ووفق هزاع يفترض في حينه، إحداث شعب متخصصة لمتابعة أعمال تلك الشركات، وصولاً لتقديم السكن بالشروط المطلوبة، بدءاً من نوع السكن وانتهاء بالبنى التحتية للأبنية السكنية.
في إحداها
لكن على ما يبدو، فإن تلك المتابعة لم تكن بالرؤية الواضحة والمطلوبة، لتتم إشادة ضواحٍ سكنية، في شكلها الخارجي حديثة، وفي باطن أمرها، مجرد مناطق مخالفات جديدة وعصرية.
ففي بلدة دروشا، في ريف دمشق، نشطت أكثر من خمس شركات، وبعضها كان مصدر إشكالات لم تنته بعد، وكان الضحية العديد من المواطنين الذين ساروا في ركب اعلانات تلك الشركات.
أحد القاطنين في منزل ضمن إحدى البنايات، يروي قصة ما حدث له، بدءاً من قراءته للإعلان وانتهاء بوصوله إلى المسكن الذي فوجئ بأنه يقع في حي لا توجد فيه شبكة صرف صحي ولا تتوافر فيه الكهرباء بشكل نظامي.
أكثر من تغيير طال بلدية دروشا، وإحدى الإدارات السابقة أوضحت لنا في حينه، أن قسماً كبيراً من الأبنية التي شيدت في دروشا، من قبل بعض الشركات هي أبنية مخالفة، ووجهت لتلك الشركات الإنذارات للقيام بالتسوية، ومن المحال أن تقوم البلدية بتخديم تلك الأبنية ضمن رسوم الترخيص التي دفعتها تلك الشركات التي خالفت نظام ضابطة البناء بشكل واضح وصريح وبعضها قد أقام الأبنية في مناطق غير منظمة.
ووضحت تلك الإدارة أنه من غير المقبول أن تدفع تلك الشركات رسوماً بمئات الألوف وتطالب بخدمات بمئات الملايين.
إذاً كيف تم الترخيص لأبنيتها، ومن قدّر تلك الرسوم، وكيف نُظر في حينه إلى مسألة تأمين البنى التحتية؟.
هي أسئلة لا يوجد سوى جواب واحد، وهو أنه باتت المسألة أمراً واقعاً وانتهى الأمر.
محاولات
ويوضح رئيس بلدية دروشا المكلف أحمد شامية، بأنه تجري الآن مناقشات مطولة في المحافظة ووزارة الإدارة المحلية من أجل تسوية وضع تلك الشركات وفق القانون والقرارات الناظمة وبما ينسجم مع مبدأ التثقيل في موضوع التسويات بما يتوافق وتأمين البنى التحتية، خاصة وأن موازنة البلدية لا تسمح بالمطلق بتوفير ذلك.
عموماً فإن محافظة ريف دمشق، كانت من ضمن المحافظات التي نشطت فيها تلك الشركات بشكل أساسي، في الوقت الذي تشهد فيه المحافظة ضغطاً سكانياً كون العديد من مناطقها قد أصبح مقصداً ومطلباً للسكن نتيجة قربها من دمشق.
ويرى المهندس محمد خاوندي، عضو المكتب التنفيذي لشؤون البلديات والمياه والصرف الصحي في ريف دمشق، أن محافظة ريف دمشق من المحافظات التي طالها ارتفاع أسعار العقارات عموماً وبشكل لافت، في ظل الحاجة المتزايدة لوجود المساكن لأسباب عدة، والذي يحتل الأولويات ضمن اهتمام المحافظة وبما يكفل تذليل العقبات وتهيئة ما يلزم لتوفير السكن اللائق وهناك حراك في هذا الاتجاه وعلى أكثر من مستوى، وتأمين البنى التحتية المطلوبة ولكن هذا لا يعفي بعض الشركات من مسؤوليتها، ولهذا فإن الأبنية السكنية التي أقامتها تلك الشركات خارج المخطط التنظيمي، وتأمين البنى التحتية والمرافق العامة يقع على عاتقها. أما الأبنية التي أقيمت ضمن المخطط التنظيمي، فإن تأمين الصرف الصحي والخدمات الأخرى وفق الاتفاق مع البلدية التي تقوم بحساب التكاليف، وهي في بعضها تكاليف عالية نتيجة بعد تلك الأبنية عن الخطوط الرئيسية للخدمات، ولذلك على الوحدات الإدارية القيام بحساب التكلفة جيداً وخاصة أن إمكانات بعضها صعبة.
مؤشرات.. لتكن الأخيرة والحاسمة
من ينظر إلى الإطار العام للبناء وتأمين السكن في سورية، يدرك أنه ليس بالإطار الوليد أو الحديث ، فهو يعود إلى ستينيات القرن الماضي، ولذلك فإننا أصحاب خبرة وتاريخ بشأنه، منذ النشأة وحتى الآن، إذ اعتمد في العقد الأول لولادته على أساس الجانب الاجتماعي لدور الدولة في تأمين السكن ولهذا ولدت المؤسسة العامة للإسكان، ووفق دراسة بهذا الشأن، أتت المرحلة الثانية حتى بداية التسعينيات، حيث صدرت المراسيم والقرارات التي لحظت وعززت ذلك الدور الاجتماعي للدولة، ومنها مشاريع الاستثمار وفق المرسوم 348، وقرار المجلس الأعلى للسياحة رقم 198 لعام 1987، ثم تغيير قوانين الاستملاك.
وفي حينه ووفق الدراسة، فإن القطاع العقاري شهد ارتفاعاً حاداً بالأسعار ثم مرحلة ركود مع المحافظة على السعر.
وأتت المرحلة الثالثة حتى نهاية عام 2005 التي لم ترقَ لوضع الضوابط المطلوبة لتأمين السكن بالسعر المناسب مع فشل في تطبيق الخطط الموضوعة، في ظل غياب لأسس التخطيط العمراني والتطوير العقاري. والآن، ألا يمكن أن نصل إلى المرحلة الرابعة والأخيرة بحيث ننتهي من وضع تلك الضوابط والأسس ونشهد مرحلة أكثر تعزيزاً لأمننا الاجتماعي الذي يشكل تأمين السكن المناسب بالسعر المناسب أحد جوانبه الأساسية؟!. نعم، سكن مناسب وبسعر مناسب في ظل الدخل المتوافر.
شاهد أخير
تصدر صحيفة إعلانية في الثالث من شهر تموز، ونقوم بتدقيق الإعلانات فيها والمتعلقة بالسكن المتاح للبيع والآجار، ونحصي ما فيها، لنجد أن فيها أكثر من 1700 شقة سكنية ومزرعة معروضة للبيع والآجار، منها 1100 شقة للبيع، موزعة بين دمشق وريفها، وبواقع 350 شقة في دمشق والباقي في ريف دمشق، والأسعار تتراوح بين 600 ألف إلى 40 مليوناً.
وهذا كله في عدد واحد، واللافت فيه أن تلك الشركات مازالت تعلن عن الأحلام، إذاً لدينا الكثير من الشقق، ولكن بالمقابل لدينا شرائح تعاني من عجز كبير في شرائها، في ظل عدم وجود أزمة بتوفير السكن بالمطلق قياساً لما هو موجود وشاغر في السوق.
لذلك نأمل ألا تطل علينا مستقبلاً مشروعات باهرة، بحيث لا نعيد تجربة مشروع تنظيم كفر سوسة الذي ربما يكون السبب الرئيس لما حلّ بأسعار المسكن في دمشق، حيث أوجدنا مشروعاً استفاد منه أصحاب المليارات، وليس غيرهم.
نتمنى أن نغلق هذا الملف ونحقق معادلة بسيطة.. احصل على مسكنك من دخلك، وبإمكانك أن تتابع عيشتك، وأنت بكرامتك بما تبقى من ذلك الدخل، أما كيف ذلك.. فلنحسبها من جديد!!.
غسان الصالح
